Trabajos Científicos

  • Pisos y Departamentos

Resumen

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Abstract

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Consideraciones generales. - El problema de la habitación

Durante el actual período ordinario de sesiones el Congreso Nacional deberá conocer de un Proyecto de Ley sobre propiedad de pisos y departamentos que el Gobierno elevó a su consideración con fecha 28 de Enero último.

Hemos seguido muy -de cerca el proceso generativo de este Proyecto y, aún más, nos ha cabido en él cierta, intervención, lo que, no obstante nuestra escasa versación en materias jurídicas, nos faculta para hacer su historia y algunos breves comentarios sobre sus disposiciones de mayor importancia.

Pero antes, aunque sea de paso, vamos a referirnos al problema de la habitación. No se trata, en realidad, de uno sino de un sinnúmero de problemas de la más variada índole que convergen hacia un objetivo común: la casa confortable, sólida, higiénica, con conveniente ubicación y al alcance de todos. Según se trate de habitación para obreros y éstos sean campesinos o de fábrica; para empleados inferiores; para la pequeña burguesía o para las esferas superiores de esta clase social, el problema adquiere características diferentes y requiere soluciones adecuadas a cada caso particular. Cabe considerarlo desde puntos de vista económicos, técnicos, edilicios, jurídicos, etc. En este vasto y complejo problema, del cual no hemos señalado sino algunas facetas, queremos indicar con exactitud el lugar que, a nuestro juicio, corresponde a la forma de vivienda que se conoce por el nombre de propiedad de pisos y departamentos. Esa ubicación está determinada por las siguientes consideraciones:

a) No es una solución integral del problema de la habitación. Este presenta muchos aspectos; la propiedad de pisos y departamentos sólo dice relación con algunos de ellos;

b) No se trata de una vivienda adecuada para las clases asalariadas. Requiere ciertos hábitos de vida, cierto grado de cultura y aun ciertas posibilidades económicas que por el, momento no están al alcance del obrero;

c) Este sistema beneficiará principalmente a la clase media, sobre todo, a aquella fracción de ésta cuyos recursos son más exiguos, y que no puede preferir una forma de habitación a otra sino que debe aceptar la que dentro de cierto mínimum de comodidades esté al alcance de sus recursos. Para las clases altas sólo presentará una ventaja optativa;

d) La construcción de edificios colectivos, que son verdaderas casas superpuestas sobre un mismo solar, significa una apreciable economía con relación al edificio unifamiliar, tanto en el costo de la obra como en la adquisición del terreno

e) Además de todo esto, hay una importante situación de hecho y es la existencia: en nuestra capital de varios miles de departamentos, que ha creado un problema cuya trascendencia aún no suficientemente considerada. En primer lugar, concentración de la propiedad raíz urbana en pocas manos, o sea, el fenómeno inverso a la subdivisión; en segundo término, alza de los alquileres; y, en tercer lugar, dificultad para liquidar las comunidades hereditarias y las sociedades ú instituciones propietarias de los grandes inmuebles;

f) El sistema de pisos y departamentos circunscribe la edificación a las calles y barrios más cercanos al corazón de la ciudad poniendo término a su desintegración; y

g) En resumen, la aprobación del Proyecto de Ley sometido a la consideración del Congreso producirá con respecto al problema de la vivienda los siguientes efectos inmediatos: Facilidad y economía; para la construcción de habitaciones; por lo tanto, auge de la edificación; subdivisión de la propiedad; solución de los problemas creados por los grandes edificios urbanos a que se refiere la letra e); baja de los alquileres y limitación del área de las ciudades.

Después de estas palabras preliminares, que esperamos han de contribuir a fijar el criterio con que debe ser considerada la institución y a que sus ventajas sean debidamente apreciadas, expondremos sucintamente la generación del Proyecto.

Historia del Proyecto de Ley sobre propiedad de pisos y departamentos

En la 'Revista de Derecho y Jurisprudencia' (1) vió la luz un artículo del distinguido profesor de la Escuela de Leyes de Valparaíso, don Juan Andueza, titulado 'La División Horizontal del Dominio'. En él se estudia la posibilidad de que ésta forma de división de la propiedad pueda ser practicada entre nosotros, llegando a la conclusión de que sería necesaria una reforma legal. Termina, el señor Andueza, con un ante-proyecto que propone como base de futuros estudios sobre la materia.

Con anterioridad no hemos encontrado otros antecedentes relativos a esta institución que algunas publicaciones de prensa, inspiradas en un criterio práctico y objetivo, pero desprovisto de base jurídica, en que se aboga por su adopción inmediata, declarando que para ello no hay necesidad de innovación legal alguna. En su artículo, el señor Andueza, aprovecha la oportunidad de dar respuesta a dichas publicaciones y coloca las cosas en su verdadero terreno: Conveniencia de establecer entre nosotros esta forma de propiedad e imprescindible necesidad de reforma legal. Este trabajo, además de su interés intrínseco, tiene el mérito de ser el primer estudio jurídico hecho en Chile sobre la materia.

En las 'Explicaciones de Derecho Civil Chileno y Comparado', de don Luis Claro Solar (2), encontramos también algunas referencias a la institución, pero ellas se reducen a dar a conocer la legislación de otros países y a señalar las características generales del sistema En lo que se refiere a su implantación en Chile muestra una opinión abiertamente desfavorable, pues estima que no existen razones para cambiar los principios sobre los cuales se basa la propiedad del suelo y que la división de las casas por pisos es evidentemente perturbadora y compromete la fe pública debida al Registro Territorial. Esas razones, como ya lo hemos visto, existen, y si a la fecha en que el señor Claro Solar redactó esa parte de su obra se manifestaban aún débilmente, hoy día han llegado a constituir un importante problema cuya solución no puede ser eludida.. En cuanto a la segunda objeción que formula, basta considerar que en el Proyecto a cuyas disposiciones nos referiremos más adelante, se contemplan las medidas adecuadas para evitar cualquiera perturbación en los Registros de la Propiedad Raíz.

Lo que podríamos llamar la segunda etapa en la generación del Proyecto, la constituye la publicación de un interesante estudio de don Marcos Silva Bascuñán, en la 'Revista de la Universidad Católica' (3), bajo el título de 'Propiedad de Pisos y Departamentos'. En este estudio el autor analiza con acertado criterio jurídico los fundamentos de la institución y su desarrollo en otros países y dedica la parte más importante de su trabajo a estudiar su relación con nuestro derecho. 'Si se estima, dice al iniciar el Capítulo III, consagrado a desarrollar ideas para un proyecto de ley, conveniente introducir en nuestro mecanismo legal y en nuestras prácticas la modalidad de dominio ya estudiada, es, pues, indispensable dictar una ley especial. Como esa ley tocaría materias sumamente delicadas, habrá de ponerse empeño en no violentar con ella las disposiciones vigentes relativas al dominio, el traspaso de los bienes, a la hipoteca y a las relaciones entre comuneros, en forma de incorporar el nuevo régimen en el antiguo con las variantes de simple detalle que hagan indispensable la seguridad del dominio y de las facultades inherentes a su goce, la armonía de los propietarios y el fácil mantenimiento de los edificios'. Estas palabras señalan la pauta. a que someterá su estudio y, al mismo tiempo, el camino de la futura obra legislativa y los límites que deberá mantener. Se refiere el autor en seguida a cada una de las instituciones fundamentales y disposiciones legales que en forma directa o indirecta se relacionan con el nuevo sistema de propiedad, planteando los problemas y conflictos que se originan, las dudas que pueden suscitarse, las dificultades qué es necesario vencer, y señalando, para cada caso, la solución más conveniente. Termina su trabajo con un Proyecto de Ley que consta de once artículos. La profundidad con que el señor Silva Bascuñán ha estudiado una institución jurídica tan compleja, la claridad con que desarrolla su exposición y lo acertado de sus conclusiones, hacen de su trabajo una obra de alto valor jurídico y su Proyecto de Ley es, sin lugar a dudas, una contribución decisiva, a la legislación que pueda adoptarse sobre esta materia.

A fines de 1934 se recibió en el Ministerio de Justicia una nota del Instituto Nacional de Urbanismo recomendando la adopción de este sistema de propiedad cuya práctica tan excelentes resultados ha tenido en otros países y cuyas ventajas son incontestables. Se proponía, en esa nota, como base de estudios legislativos el Proyecto del señor Andueza: 'La sola consideración de que este sistema, expresó el entonces Ministro de Justicia, don Osvaldo Vial (4), pondrá al alcance de muchas personas de modestos recursos la propiedad de su habitación, es titulo suficiente para que el Gobierno se interese por la iniciativa de ese Instituto y la haga objeto del detenido estudio que merece'. Y más adelante agregaba: 'Aún cuando puede estimarse que no habría necesidad de introducir reformas substanciales para encuadrar el sistema dentro de la legislación vigente, hay numerosas instituciones jurídicas dignas del mayor respeto que aparecen estrechamente vinculadas con él, tales como el dominio, co-propiedad y comunidad, hipoteca, seguro, etc., y parece conveniente, antes que todo, examinar cuidadosamente estos puntos de contacto a fin de que las reformas que puedan introducirse se conformen debidamente a aquéllas y no se destruya o altere, en lo más mínimo, la armonía y correlación del Código Civil'. Como puede notarse, estas ideas concuerdan con las expresadas por el señor Silva Bascuñán en la parte de su estudio, que hemos transcrito.

Al tratar de la tercera etapa de gestación del Proyecto y contrariando nuestros más íntimos deseos será forzoso referirnos a nuestra propia labor. Terminados los estudios universitarios debíamos escoger el tema de la Memoria de Prueba que se exige para optar al título de Licenciado en Ciencias Jurídicas y Sociales. La importancia que la Universidad da a estos trabajos y la cuidadosa revisión a que son sometidos, hacen de esta elección algo delicado y son muchos los que permanecen largo tiempo en la indecisión. La propiedad de pisos y departamentos nos seducía por su novedad e interés; hay en ella un campo extenso, casi inexplorado, lleno de pequeños y grandes problemas jurídicos que muevan al estudio y a la investigación. Pero esto mismo su complejidad, al par que la dificultad en reunir el material bibliográfico necesario, nos hacia vacilar. Fué el consejo del Director del Seminario de Derecho Privado, don Luis Barriga Errázuriz, lo que determinó nuestra decisión, y tanto por ello como por la ayuda constante que nos dispensó en todo el curso del trabajo, le estamos profundamente agradecidos.

Tuvimos la suerte de poder reunir al poco tiempo las principales y más modernas obras de consulta sobre la materia: el 'Traité-Formulaire de la Division des Maisons par Etages et par appartements' de M. Ch. L. Julliot, en su última edición, que es, indiscutible, el estudio más completo sobre esta forma de propiedad; las obras de Bernard y Cambrón. de los italianos Visco y Peretti-griva, y la novísima legislación italiana contenida en el Regio Decreto-Legge de 15 de Enero de 1934. En Abril de 1935 dábamos término a la labor y titulamos nuestro ensayo 'Estudio sobre la Propiedad de los Edificios Dividida por Pisos y Departamentos'.

Después de investigar los orígenes históricos de la institución, de estudiar la legislación de los diversos países que la practican y la experiencia que ha dejado su aplicación, nos referimos al sistema mismo procurando delinear con claridad su fisonomía jurídica e indicar a grandes rasgos su funcionamiento y das soluciones que tanto la jurisprudencia como los tratadistas han dado a los problemas que se originan en la práctica. Un capítulo especial del trabajo está destinado a analizar el espíritu de nuestra legislación en cuanto a la extensión de la propiedad del suelo y su división horizontal y a la calificación jurídica de los edificios. Por último, después de llegar a la conclusión de que 'no habiendo considerado el legislador esta forma de propiedad parece necesario introducir en algunas disposiciones legales ciertas modificaciones y añadir nuevos preceptos que permitan la perfecta adaptación del sistema y que, al mismo tiempo, eliminen cualquiera duda o conflicto que pudiera suscitarse', se estudian, en el capítulo final, las reformas legales. En este punto los trabajos de los señores Andueza y Silva Bascuñán fueron un precioso antecedente que tuvimos muy en cuenta en el estudio de dichas reformas.

El resultado de nuestros estudios e investigaciones se concreta en un Proyecto de Ley que consta de 21 artículos, distribuídos en cuatro Títulos: el primero destinado a las disposiciones generales; el segundo, a la administración del edificio y reglamentos de co-propiedad; el tercero, trata de la destrucción total o parcial del inmueble y del seguro, y en el Título final se contienen disposiciones de orden vario.

Como sus principales fuentes podemos citar la Ley Belga de 1924, el Proyecto de la Sociedad Francesa de Estudios Legislativos, el Real Decreto-Ley Italiano de 1934, las sugestiones de orden práctico contenidas en la obra de M. Bernard (5) y el Proyecto del señor Silva Bascuñán.

Después de aprobada la Memoria, el Director del Seminario de Derecho Privado don Luis Barriga Errázuriz, tomó la iniciativa de someter nuestro Proyecto a la consideración del señor Decano de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales y de los profesores de Derecho Civil. Como resultado de dicha iniciativa, el 19 de Agosto de 1935, convocados por el señor Decano, don Arturo Alessandri Rodríguez, se reunieron los señores Benjamín Claro, Leopoldo Ortega, Enrique Rossel y Manuel Somarriva, profesores de dicho ramo; don Marcos Silva Bascuñán y el suscrito (6). Se acordó constituir una Comisión compuesta por las personas nombradas que se encargaría de estudiar el Proyecto.

La Comisión celebró 14 sesiones, bajo la presidencia del señor Alessandri y el 30 de Noviembre daba término a su labor.

De las discusiones habidas en el seno de la Comisión resultó el texto definitivo del Proyecto tal como lo insertamos más adelante, y que contiene, respecto del nuestro, modificaciones de forma y algunas de fondo.

Los trabajos de esta Comisión constituyen la cuarta etapa en el proceso generativo del Proyecto. Una vez terminado su estudio se acordó elevarlo a conocimiento del Gobierno. En nota de 31 de Diciembre último, el señor Decano, dando cumplimiento a dicho acuerdo, se dirigió al Ministro de Justicia remitiéndole el Proyecto y una exposición fundamentada de sus principales disposiciones, que fueron acogidos con vivo interés por el titular de esa Secretaría de Estado, don Francisco Garcés Gana. 'Es indudable que la arquitectura moderna, expresa el señor Ministro en su nota de respuesta (7), ha impuesto los grandes edificios de muchos pisos, divididos en departamentos, como los que mayores ventajas y confort pueden proporcionar, y que esta forma de edificación ha de extenderse mucho en el futuro; por eso es del más alto interés una institución que tiende a la parcelación o división de esos inmuebles en pequeñas propiedades susceptibles de pertenecer a distintas personas, colocando al alcance de las fortunas modestas las ventajas de la propiedad que no podrían conseguir dentro de la edificación individual, al mismo tiempo que una vida más agradable y económica. No puede, pues, ser más oportuna y útil la iniciativa de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de la Universidad de Chile'.

Este interés demostrado por el Gobierno y que ya se dejaba traslucir en la nota de 24 de Enero de 1935, a que más adelante hemos hecho referencia, no tardó en concretarse en un Mensaje elevado al Congreso Nacional (8), proponiendo el Proyecto como Ley de la República.

Tal ha sido, en síntesis, la generación del Proyecto de Ley sobre propiedad de pisos y departamentos que actualmente pende de la consideración del Congreso.

Estimamos de importancia incluir íntegramente su texto para poder referirnos, a continuación, a sus principales disposiciones, señalando sus fuentes, sus fundamentos y sus concordancias con la legislación vigente.

(Continúa)

__________ Notas

 

(1)

Tomo. XXXI, N.os 1 y 2, correspondiente a Marzo y Abril de 1934. El artículo tiene fecha 4 de Diciembre de 1933. Volver

(2)

Tomo VI, 1930. Volver

(3)

N.os- 1, 2 y 3, correspondientes a Abril, Mayo y Junio de 1934. Volver

(4)

Nota N .° 100, de 24 de Enero de 1935. ANALES 8.- 1936 Volver

(5)

'Le propietaire d'appartement'; Paris, 1929. Volver

(6)

Don Luis Barriga Errázuriz no pudo asistir a dicha reunión ni a las posteriores de la Comisión por encontrarse en el extranjero. Volver

(7)

Ocio N.° 51, de 15 de Enero de 1936. Volver

(8)

Mensaje N.° 2, de 28 de Mero de 1936. Volver