Trabajos Científicos

  • Pisos y Departamentos II

Resumen

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Abstract

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Texto del Proyecto enviado al Congreso Nacional

TITULO I ,Disposiciones generales

Artículo 1.° Los diversos pisos de un edificio y los departamentos en que se divida cada piso podrán pertenecer a distintos propietarios, de acuerdo con las disposiciones de esta ley.

Art. 2.° Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y comunero en los bienes afectos al uso común.

Art. 3.° Se reputan bienes comunes los necesarios para asegurar la existencia misma del edificio y para permitir a los diferentes propietarios el uso y goce del piso o departamento que les pertenezca exclusivamente, tales como terreno, cimientos, muros exteriores y soportantes, obra gruesa de los suelos, techumbres, terrazas, vestíbulo y puertas de entrada, escaleras, ascensores, patios, pozos, corredores, habitación del portero y sus dependencias e instalaciones generales de calefacción, refrigeración, energía eléctrica, alcantarillado, gas y agua potable, etc.

Si por convención u otra causa uno o más de los bienes reputados comunes pertenecieren exclusivamente a alguno de los propietarios, se entenderán gravados con un derecho de servidumbre en beneficio de los demás pisos o departamentos.

Con todo, el suelo en ningún caso podrá dejar de ser común.

Art. 4.° Salvo convención en contrario, los derechos de cada propietario sobre los bienes comunes serán proporcionales al valor del piso o departamento de su dominio. En la misma proporción deberá contribuir a las expensas concernientes a dichos bienes, particularmente a las de administración, mantenimiento y reparación, y al pago de servicios y primas de seguro.

Los créditos de la, comunidad en contra de cualquiera de los comuneros por expensas comunes gozarán de un privilegio de la cuarta categoría sobre el piso o departamento del deudor, y, cualesquiera que sean sus fechas, preferirán a los enumerados en el artículo 2481 del Código Civil.

Art. 5.° Cada comunero podrá servirse a su arbitrio de los bienes comunes, siempre que los emplee según su destino ordinario y sin perjuicio del uso legítimo de los demás.

Con estas mismas limitaciones y a condición de no comprometer la estabilidad del edificio, podrá hacer en dichos bienes, a sus expensas, las transformaciones que desee.

Art. 6.° Sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso 2.° del artículo 3.°, los derechos de cada propietario en los bienes que se reputan comunes según el inciso 1.° del mismo artículo son inseparables del dominio de su respectivo piso o departamento.

Por consiguiente, en la transferencia, transmisión, gravamen o embargo de su piso o departamento se entenderán comprendidos estos derechos, y no podrán efectuarse estos mismos actos con relación a ellos separadamente del piso o departamento a que acceden.

Art. 7.° Cada copropietario usará de su piso o departamento en forma ordenada y tranquila. No podrá, en consecuencia, hacerlo servir a otros objetos que los convenidos en el reglamento de copropiedad, o, a falta de éste, a aquéllos a que el edificio está destinado o que deban de presumirse de su naturaleza y ubicación o de la costumbre del lugar; ni ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios o que comprometa la seguridad, solidez o salubridad del edificio.

Así, por ejemplo, no podrá establecer taller, fábrica o industria si el edificio se destina a la habitación; ni emplear su piso o departamento en objetos contrarios a la moral o a las buenas costumbres; ni arrendarlo a personas de notoria mala conducta; ni provocar ruidos o algazaras en las horas que ordinariamente se destinan al descanso; ni almacenar en su piso o departamento materias húmedas, infectas o inflamables que puedan dañar los otros pisos o departamentos.

Iguales restricciones regirán respecto del arrendatario y demás personas a quienes el propietario conceda el uso o el goce de su piso o departamento.

El juez, a petición del administrador del edificio o de cualquier copropietario, podrá aplicar al infractor arresto hasta de 15 días o multa de ciento a cinco mil pesos, y repetir estas medidas hasta que cese la infracción. Todo lo cual se entenderá sin perjuicio de las indemnizaciones que en derecho correspondan.

La reclamación se sustanciará breve y sumariamente, pudiendo el juez apreciar la prueba en conciencia.

Art. 8.° El propietario de cada piso o departamento podrá hipotecarlo o gravarlo libremente, y, dividido el inmueble de que forma parte en los casos en que procede la división según el artículo 16 de esta ley, subsistirá la hipoteca o el gravamen sin que para ello se requiera el consentimiento de los propietarios de los demás pisos o departamentos.

El inciso 4.° del artículo 9.° de la Ley de 29 de Agosto de 1855, cuyo texto definitivo se fijó por D. F. L. N.° 94, de 11 de Abril de 1931, no regirá respecto de los inmuebles a que se refiere la presente ley.

Art. 9.° La hipoteca constituida sobre un piso o departamento que ha de construirse en un terreno en que el deudor es comunero, gravará su cuota en el terreno desde el momento de la inscripción, y al piso o departamento, una vez construido, sin necesidad de nueva inscripción.

Art. 10.° Para inscribir por primera vez un título de dominio o cualquier otro derecho real sobre un piso o departamento comprendido en las disposiciones de esta ley, será menester acompañar un plano del edificio a que pertenece. Este plano se agregará y guardará en conformidad a lo dispuesto en los artículos 39 y 85 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.

La inscripción de títulos de propiedad y de otros derechos reales sobre un piso o departamento contendrá, además

de las indicaciones señaladas en los números 1.°, 2.°, 3.° y 5.° del artículo 78 del Reglamento citado, las siguientes:

a) Ubicación y linderos del inmueble en que está el piso o departamento; y b) Número y ubicación que corresponde al piso o departamento en el plano de que trata el inciso 1.° de este artículo.

La inscripción de la hipoteca de un piso o departamento contendrá además de las indicaciones señaladas en los números 1.°, 2.°, 4.° y 5.° del articulo 2432 del Código Civil, las que se expresan en las letras a) y b) de este artículo.

TITULO II, De la administración del edificio

Art. 11. Los copropietarios de los diversos pisos o departamentos en que se divida un edificio podrán pactar reglamentos de copropiedad con el objeto de precisar sus derechos y obligaciones recíprocos, imponerse las limitaciones que estimen convenientes y, en general, organizar el régimen interno del edificio.

El reglamento de copropiedad deberá ser aprobado por la unanimidad de los interesados.

Aprobado en esta forma y reducido a escritura pública inscrita en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del respectivo departamento, tendrá fuerza obligatoria respecto de los terceros adquirentes a cualquier título. La inscripción podrá practicarse aún cuando no esté construido el edificio.

A las mismas reglas se sujetarán la revocación y reforma del reglamento.

Art. 12. A falta de dicho reglamento, las relaciones entre los propietarios dé los diversos pisos o departamentos de un edificio se regirán por las reglas de los artículos 13 y 14.

Art. 13. Los edificios de que trata esta ley serán administrados por la persona natural o jurídica, comunera o extraña, que designe la mayoría de los propietarios que representen, a lo menos, los dos tercios del valor total del edificio.

El administrador durará un año en sus funciones y podrá ser reelegido indefinidamente. Si al vencimiento de su período no se procediere a nueva designación, se entenderán prorrogadas sus funciones hasta que se designe reemplazante.

El administrador podrá ser removido en cualquier momento. Para la remoción será menester la mayoría indicada en el inciso 1.° de este artículo.

Corresponderá al administrador el cuidado y vigilancia de los bienes y servicios comunes, y la ejecución de los actos urgentes de administración y conservación y de los acuerdos de la asamblea; recaudará de los copropietarios lo que a cada uno corresponda en las expensas comunes; velará por la observancia de las disposiciones de la presente ley y del reglamento de copropiedad, si lo hubiere, y representará en juicio activa y pasivamente a la comunidad de copropietarios, con las facultades del inciso 1.° del artículo 8.° del Código de Procedimiento Civil, en las causas concernientes a la administración y conservación del edificio, sea que se promuevan con cualquiera de ellos o con terceros.

Mientras se procede al nombramiento de administrador, cualquiera de los copropietarios podrá ejecutar por sí sólo los actos urgentes de administración y conservación.

En caso de desacuerdo o negligencia para designar administrador, éste será designado por el juez a petición de cualquiera de los copropietarios. Se procederá, en este caso, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 811 del Código de Procedimiento Civil; pero el nombramiento deberá recaer necesariamente en uno de los copropietarios. Las resoluciones que se dicten en esta gestión serán apelables sólo en lo devolutivo y no serán susceptibles de recurso de casación.

Art. 14. Todo lo concerniente a la administración y conservación de los bienes comunes será resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea en conformidad a las reglas que van a expresarse:

1.° El administrador convocará a reunión cuando lo estime necesario o a petición de alguno de los copropietarios. Si por faltar el administrador o por otra causa no fuere posible efectuar la convocatoria en esta forma, citará el juez a solicitud de cualquier copropietario.

No será menester citación alguna cuando los copropietarios acuerden por unanimidad celebrar asamblea.

2.° El administrador deberá convocar personalmente a los copropietarios y dejará testimonio de este hecho en forma fehaciente. Si la citación se hiciere a virtud de resolución  judicial, deberá notificarse en la forma prescrita en el Titulo 6.° del Libro I del Código de Procedimiento Civil;

3.° Las sesiones de la asamblea deberán celebrarse en el edificio, salvo que unánimemente se acuerde otra cosa, y deberán ser presididas por el propietario de la mayor cuota en los bienes comunes que asista. Si esta circunstancia concurriere en dos o más propietarios, se procederá por sorteo.

4.° Para reunirse válidamente, será menester la concurrencia de la mayoría de los copropietarios que, representen, a lo menos, los tres cuartos del valor del edificio;

5.° Cada copropietario tendrá un solo voto, que será proporcional al valor de su piso o departamento;

6.° Los acuerdos deberán tomarse por mayoría de los concurrentes que representen, a lo menos, los dos tercios del valor del edificio. En tales condiciones, serán obligatorios para todos.

Sin embargo, todo acuerdo que importe la imposición de gravámenes extraordinarios, que tenga por objeto la construcción de mejoras voluptuarias o que conduzca a una sensible alteración en el goce de los bienes comunes, requerirá la unanimidad de los concurrentes;

7.° Si después de dos citaciones hechas con un intervalo de 10 días, por lo menos, no se reuniere el quórum necesario para sesionar, el administrador, en su caso, o cualquier copropietario podrá ocurrir al juez para que adopte las medidas conducentes. Se procederá en este caso con arreglo a lo dispuesto en el inciso final del artículo precedente.

Art. 15. La copia del acta de la asamblea celebrada en conformidad al reglamento de copropiedad o al artículo anterior en que se acuerden expensas comunes, autorizada por el administrador, tendrá mérito ejecutivo para el cobro de las mismas.

TITULO III , De la destrucción total o parcial del edificio y del seguro

Art. 16. Mientras exista el edificio, ninguno de los copropietarios podrá pedirla división del suelo y de los demás bienes comunes.

Si el edificio se destruyere en su totalidad o en una porción que represente, a lo menos, las tres cuartas partes de su valor, cualquiera de los copropietarios podrá pedir la división de dichos bienes, con arreglo al derecho común.

Art. 17. Si la destrucción no fuere de tal gravedad, los copropietarios estarán obligados a reparar el edificio sujetándose a las reglas siguientes:

1.° Cada copropietario deberá concurrir a la reparación de los bienes comunes con una suma de dinero proporcional a los derechos que sobre ellos tenga.

2.° Dicha cuota, acordada en asamblea que se celebre en conformidad al articulo 14 de esta ley o al reglamento de copropiedad, será exigible ejecutivamente, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 15, y el administrador estará obligado a cobrarla, so pena de responder de todo perjuicio.

3.° Las reparaciones de cada piso o departamento serán de cargo exclusivo del respectivo propietario; pero estará obligado a realizar todas aquéllas que conciernan a la conservación o permanente utilidad del piso o departamento.

Si por no realizar oportunamente estas reparaciones disminuyere el valor del edificio, o se ocasionare grave molestia, o se expusiere a algún peligro a los demás copropietarios, el infractor responderá de todo perjuicio.

Art. 18. Todo edificio regido por las disposiciones de esta ley deberá ser asegurado contra riesgos de incendio, a menos que fuere declarado incombustible por la Municipalidad respectiva.

El administrador será personalmente responsable de los perjuicios que se irrogaren por el incumplimiento de esta obligación.

Las primas del seguro se considerarán expensas comunes.

Art. 19. Las hipotecas que graven los pisos o departamentos de un edificio regido por esta ley, subsistirán no obstante la destrucción total o parcial de los mismos, y, una vez que éstos hayan sido reconstruidos continuarán afectos a tales hipotecas.

TITULO IV . Disposiciones varias

Art. 20. Un Reglamento dictado por el Presidente de la República señalará los requisitos que debe reunir todo edificio que haya de someterse a las disposiciones de la presente ley.

La respectiva Municipalidad decidirá si el edificio que se pretende dividir en pisos o departamentos cumple con las exigencias de dicho reglamento. Esta declaración, una vez hecha, será irrevocable.

Los notarios no podrán autorizar ninguna escritura pública en que se constituya o traspase la propiedad de un piso o departamento y los conservadores no inscribirán esos títulos, si no se inserta en ellos copia auténtica de la correspondiente declaración municipal.

Art. 21. Para los efectos de esta ley, se tendrá como valor de cada piso o departamento el que los propietarios le asignen unánimemente o, a falta de acuerdo, el que fije la justicia ordinaria con arreglo al Título 13 del Libro IV del Código de Procedimiento Civil.

Art. 22. Las sociedades cooperativas que se organicen para la construcción de edificios sometidos a las disposiciones de la presente ley podrán acogerse a los beneficios del Decreto con Fuerza de Ley N.° 33, de 12 de Marzo de 1931, siempre que el valor de cada uno de los pisos o departamentos, comprendida la cuota en el terreno y los demás bienes comúnes, no exceda de cuarenta y cinco mil pesos.

Artículo final. Esta Ley regirá desde la fecha de su publicación en el 'Diario Oficial'.

Breves comentarios sobre las principales disposiciones del   Proyecto El Proyecto se compone de cuatro Títulos; el primero, contiene las disposiciones fundamentales que precisan la naturaleza jurídica de la institución, materia de  carácter esencial sobre la cual se desarrollan todas las disposiciones posteriores. En las legislaciones europeas no se advierte la uniformidad de criterio con que los tratadistas modernos consideran la cuestión. Algunos Códigos, como el francés, por Ej. reglamentan la 'propiedad de los pisos que pertenezcan a distintos propietarios' entre las servidumbres (1). Esta ubicación ha dado origen a interminables controversias y, como es lógico suponerlo, ha ejercido poderosa influencia en el criterio de los Tribunales. Sin embargo, la fórmula: Propiedad absoluta sobre el piso o departamento y copropiedad sobre las cosas de uso común, que es la que contempla la verdadera esencia de la institución, ha terminado por imponerse en forma indiscutible y es ella la que ha inspirado los textos legales últimamente promulgados. 'La división de una casa por secciones horizontales entre los diferentes propietarios, presenta la notable particularidad, dice M. Cambron, (2) de constituir una yuxtaposición o mezcla de propiedad privativa y copropiedad. En el artículo 2.° del Proyecto se ha recogido esta fórmula con la mayor claridad y sencillez posibles.

El artículo 3.° se refiere a los bienes comunes y su primera parte envuelve una definición de lo que debe entenderse por tales: 'los necesarios para asegurar la existencia misma del edificio y para permitir a los diferentes propietarios el uso y goce del piso o departamento que les pertenezca exclusivamente'. Cuando un bien participa de cualquiera de esas condiciones, o de ambas a la vez, se reputa común; pero esta presunción es de las que admiten prueba en contrario. A continuación se enumeran, por vía de ejemplo, los bienes comunes. Se procuró que esta enumeración fuera lo más completa y comprendiera, prácticamente, todas las partes comunes de un edificio, a fin de dar a este concepto tan importante la debida precisión y evitar, que más tarde, pudiera discutirse la condición jurídica de alguna de aquéllas. La definición que es amplia y la enumeración que aunque no taxativa es minuciosa, contienen los elementos necesarios para fijar, en cada caso, con la mayor exactitud, los límites que separan los derechos de propiedad y copropiedad, diferenciación substancial de la que depende, en gran parte, el buen funcionamiento del sistema.

En el inciso final del artículo 3.° se dispone que si uno o, más de los bienes reputados comunes deja de serlo, por convención u otra causa, quedará gravado por una servidumbre legal en beneficio de los demás pisos o departamentos; servidumbre cuyo objeto natural y obvio no puede ser otro que asegurar la estabilidad de la construcción y garantizar a los propietarios de los 'predios dominantes', el ejercicio legítimo de sus derechos.

En la parte final de este inciso se dispone categóricamente que el suelo no podrá dejar de ser común. El solar o terreno en que se levante el edificio es, por decirlo así, el bien común por excelencia; jamás, mientras exista aquél, podrá perder esta calidad. Se eliminan en esta forma los más graves y peligrosos problemas: si el suelo pertenece exclusivamente al propietario del primer piso o a un tercero ¿en qué condición quedan los demás pisos o departamentos? ¿pueden seguir siendo considerados como inmuebles? ¿qué limitación produciría esta situación en los derechos de los propietarios de los pisos superiores?; ¿cómo podría calificarse la relación jurídica existente entre esas propiedades edificadas en el espacio sobre un predio ajeno y este predio? Algo nos hemos internado en la consideración de estos problemas y podemos declarar que es fácil extraviarse en el campo ilimitado de los principios teóricos y doctrinarios o, en el mejor de los casos, llegar a conclusiones que no tienen la solidez suficiente para que eliminen la posibilidad de toda controversia o litigio. La prohibición que contiene el inciso final del artículo 3.° es, pues, indispensable desde todo punto de vista.

Los derechos sobre los bienes comunes son proporcionales al valor de cada piso o departamento, valor que en conformidad al artículo 21 deberá ser fijado por acuerdo unánime de los interesados, o, a falta de este acuerdo, por la justicia ordinaria.

Las expensas concernientes a los bienes comunes son proporcionales, a su vez, a los derechos sobre dichos bienes, y el pago de cada cuota está garantizado por un privilegio de la cuarta categoría que prefiere a todos los del artículo 2481 del Código Civil. Además, el artículo 15 autoriza el procedimiento ejecutivo para el cobro de estas expensas, dando el carácter de título suficiente a la copia del acta de la asamblea en que se acuerden. Queda, en esta forma, asegurado el pago de los gastos comunes, reduciéndose el peligro de la inconcurrencia, que en otros países ha constituido un serio tropiezo para el desarrollo de la institución, a una eventualidad remota e improbable.

El artículo 7.° puede señalarse como uno de los más importantes y fundamentales del Proyecto. Constituye un adelanto indiscutible en la materia y no puede encontrársele parangón ni en los más recientes textos legales. Este artículo se refiere al uso y goce de los pisos y departamentos. En los países europeos, donde el sistema se conoce desde largo tiempo, la práctica ha terminado por crear conceptos definidos, profundamente arraigados en la mentalidad de sus habitantes, sobre el comportamiento, o mejor dicho, la clase y forma de vida a que deben someterse en un edificio dé departamentos. El francés de la clase media comprende perfectamente lo que significa la expresión 'vida burguesa' sin necesidad de texto legal alguno que la defina. Los Tribunales también saben a que atenerse sobre la materia. No podríamos dar una traducción exacta del concepto que envuelven esas palabras, pero creemos que la expresión 'vida ordenada y tranquilla' es su equivalente más cercano. El artículo 7.° está destinado a alcanzar esa finalidad; quiere que en los departamentos se viva en forma ordenada y tranquila, que cada cual conozca el límite de sus derechos y respete el legítimo ejercicio de los derechos ajenos; que no se ejecute ningún acto que turbe la normalidad de la vida dentro del edificio, que ponga en peligro su estabilidad, solidez o salubridad, o constituya una ofensa a la moral y a las buenas costumbres. No se han escatimado palabras ni ejemplos para señalar con precisión y claridad el verdadero espíritu de la ley. Se establecen, además, severas sanciones para los infractores. Cabe considerar, por otra parte, que la vida en edificios de departamentos, en calidad de arrendatario, constituye entre nosotros una verdadera etapa de preparación para la formación y desarrollo de estos nuevos hábitos.

Al señalar los antecedentes del artículo 7.° del Proyecto no debemos olvidar los artículos 1938 y 1973 del Código Civil que reglamentan la forma en que el arrendatario deberá ejercitar su derecho y cuyo espíritu y redacción se tuvieron presentes en su estudio.

La ley y el derecho ajeno fueron señalados por el legislador como los límites del dominio o propiedad; tratándose del derecho ajeno sólo en contados casos establece el alcance preciso de esta limitación y la responsabilidad del infractor. No podía descuidarse en el Proyecto una materia de tanta trascendencia, ya que no es posible desconocer que en la propiedad de pisos y departamentos los derechos de los propietarios están íntimamente ligados entre sí, puede decirse que se introducen unos en otros y llegan a crear un estado de verdadera interdependencia jurídica en que el concepto 'derecho ajeno' juega un rol muy distinto del que desempeña en la propiedad ordinaria.

El artículo 8.° se refiere a la hipoteca y demás gravámenes que pueden afectar, a un piso o departamento y para el caso de aquélla establece reglas que tienen por objeto evitar las dificultades que podrían resultar de la integral aplicación del artículo 2417 del Código Civil y del inciso 4. ° del artículo 9 ° de la Ley de 29 de Agosto de 1855 (3) .

La hipoteca de departamentos por construir, contrato que se celebra con frecuencia en otros países como garantía de préstamos de edificación, y que constituye, en realidad, una hipoteca de bien futuro, ha sido debidamente considerada en el artículo 9.° Y el artículo 19, para terminar con las disposiciones relativas a la hipoteca, contempla la situación especialísima que se produce en caso de destrucción del departamento hipotecado y su reconstrucción. Destruido el departamento, que es la cosa principal, debería, en estricto derecho, extinguirse la hipoteca, lo que no ocurre en la propiedad ordinaria en que el edificio es sólo un accesorio del suelo.

A continuación se reglamenta la inscripción de títulos de dominio u otros derechos reales. En esta materia puede apreciarse con claridad el espíritu que anima todas las disposiciones del Proyecto en orden a introducir en la legislación vigente el mínimum de innovaciones y reformas compatibles con el buen funcionamiento del sistema. El mecanismo del Registro Conservatorio de Bienes Raíces permanece inalterable y en el artículo 10 sólo se establecen las disposiciones necesarias para la individualización de cada piso o departamento en términos que eliminen por completo toda posibilidad de futuros errores o dificultades.

El Título II del Proyecto está destinado a tratar de la Administración del edificio. Es en esta materia donde los textos jurídicos vigentes en otros países, con la sola excepción de la legislación italiana, se muestran más insuficientes. Los tratadistas, particularmente Julliot y Bernard, hacen notar con insistencia ese vacío y recomiendan, con toda la autoridad que les da su profundo conocimiento de estas cuestiones, que no se descuide el punto.

Se observa en la arquitectura moderna una marcada tendencia a las construcciones ciclópeas, cada día más altas y vastas. No se trata ya de cierto número reducido de departamentos, se trata de centenares de propiedades reunidas en un mismo edificio. En nuestra capital hay ya numerosas construcciones de este género divididas en más de cincuenta departamentos y aún algunas que sobrepasan la centena. Es por esto que las normas tendientes a reglamentar la administración adquieren una especial importancia.

Satisfactorio habría sido desprenderse por completo de la idea de comunidad, pero ello seria desvirtuar la esencia misma de la institución. Cada propietario es dueño de su departamento, ejerce sobre él el derecho de dominio, con ciertas modalidades especiales, es cierto, pero con todas las facultades que le son inherentes, con todas sus características y atributos. La propiedad de un departamento, desde este punto de vista, en casi nada difiere de la que se tiene sobre un edificio cualquiera. Pero hay partes de la construcción que pertenecen a todos en conjunto; hay servicios que benefician a la totalidad de los propietarios; hay obligaciones de éstos con relación a dichos bienes comunes; hay, en consecuencia, necesidad de una organización interna, de lo que se ha llamado un 'régimen interno', que debe ser concebido sobre la base de una asamblea general de propietarios que constituya la expresión de la voluntad común y de una autoridad ejecutiva encargada de representar dicha voluntad una vez manifestada, de ejecutar sus acuerdos y cuidar de los bienes comunes.

Las disposiciones relativas al cuasicontrato de comunidad no pueden ser aplicadas a una situación de esta naturaleza. La comunidad a través de la reglamentación del Código Civil es, como decíamos nuestra Memoria de Prueba, una institución en que todo 'tiende a la inercia, a la simple conservación del estado actual de cosas; los comuneros jurídicamente se ignoran y si no hay acuerdo unánime no puede adoptarse ninguna decisión'.

Se hacía indispensable, pues, considerar la organización interna del edificio colectivo y su administración. De estas materias trata el Título II. Se refiere, en primer término, a los denominados 'reglamentos de copropiedad' que el artículo 11 define como las convenciones 'que tienen por objeto precisar los derechos y obligaciones recíprocos, imponer las limitaciones que se estimen convenientes y, en general, organizar el régimen interno del edificio'. La voluntad de los interesados debe primar sobre las disposiciones de la ley; los artículos 13 y 14 se aplicarán sólo en defecto de convenciones especiales. 'Talvez, se expresa en la nota dirigida por la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales al señor Ministro de Justicia, parezca demasiado reglamentario el Proyecto en punto de administración. Se ha creído prudente proceder así, pues, se trata de una institución por completo desconocida y no existe, como en otros países, una costumbre fuertemente arraigada que gobierne y oriente la iniciativa particular. Seguramente las mismas disposiciones de los artículos 13 y 14 servirán de base a la redacción de las primeras convenciones o reglamentos de copropiedad'.

Una materia que no podía descuidarse es la que considera el Título III. La destrucción total o parcial del edificio trae consigo gravísimas consecuencias jurídicas que no es posible entregar a las reglas generales del derecho, muchas veces vagas e incompletas y no siempre interpretadas de modo uniforme, ni tampoco podían quedar a merced de los interesados.

Se ha distinguido entre destrucción parcial y total. En este último caso, desaparecido el edificio, la indivisión que precisamente existía en razón de aquél, termina. Cuando la, destrucción es parcial, la ley en resguardo del interés general, exige que se reconstruya y establece terminantes y severas disposiciones al respecto. En el fondo, los artículos 16 y 17 contemplan las mismas soluciones que el artículo 3.° del Proyecto de la Sociedad Francesa de Estudios Legislativos, artículo que inspiró la disposición pertinente del Real Decreto Ley Italiano de 1934; pero se emplean términos más categóricos y se establecen procedimientos más eficaces para señalar la obligación de cada copropietario de contribuir a los gastos de reconstrucción y obtener su cumplimiento.

Como una consecuencia de las disposiciones anteriores, en el artículo 18 se establece la obligación de asegurar el edificio contra riesgos de incendio, haciendo personalmente responsable al administrador de los perjuicios que pudiera irrogar la no observancia de este artículo.

Ya nos referimos anteriormente a la forma de determinar el valor de cada piso o departamento, valor cuya fijación tiene particular interés porque de él dependen los derechos de cada propietario en los bienes comunes y las obligaciones

consiguientes. En las actas de la Comisión se dejó expresa constancia que este valor es del todo independiente del avalúo que haga la Dirección de Impuestos Internos, lo que es muy importante, ya que de otro modo, como éste está sujeto a continuas fluctuaciones, aquél también sufriría variaciones y la cuota en los bienes comunes no sería, un valor fijo, inmutable, sino un valor cambiante, lo que repugna jurídicamente y daría lugar a continuas dificultades.

¿Podría permitirse que cualquier edificio fuera susceptible de división por pisos y departamentos? Es indudable que no. Ya la Ordenanza General de Construcciones ha fijado las condiciones que deben reunir los edificios que hoy día se llama de 'departamentos', aunque no en la forma completa que habría sido de desear. El Proyecto encomienda a las Municipalidades que determinen cuando una construcción reúne las condiciones de estabilidad, solidez, comodidad e independencia, para ser objeto de esta forma de propiedad, de acuerdo con un Reglamento que dictará el Presidente de la República.

Por último, en el artículo 22, encontramos genuinamente expresada la finalidad del Proyecto: Permitir que los beneficios de la propiedad raíz se extiendan al mayor número posible de personas, especialmente de las clases modestas. La formación de cooperativas de construcción se presenta como el medio más conveniente para llegar a este resultado por la facilidad para obtener créditos, las franquicias que otorga la ley y, lo que es muy importante, la organización del conjunto de futuros propietarios en una corporación amparada y supervigilada por el Estado, donde mediante la unión de voluntades y de los medios económicos, de que cada cual disponga, por limitados que sean, podrán realizar lo que individualmente jamás habrían alcanzado.

Algunas consideraciones antes de terminar Cumpliendo con la finalidad que se señaló a este artículo, hemos hecho una breve exposición del proyecto de ley sobre propiedad de pisos y departamentos que el Gobierno ha sometido a la consideración del H. Congreso Nacional.

Hemos recalcado especialmente el concepto claro y definido que en todo momento se tuvo sobre lo que debía ser un texto jurídico sobre esta materia; una cuidadosa adaptación a nuestras instituciones jurídicas y a nuestra idiosincrasia. Creemos que en el Proyecto se alcanza ampliamente esta finalidad. No se trata de la simple adopción de un sistema en boga en otros países, ni de una trasposición de textos jurídicos extranjeros. Hay mucho más que eso: una verdadera creación jurídica que tiene su fisonomía particular, y que en muchos puntos se separa de dichos textos considerando materias que ellos no trataron o señalando soluciones más avanzadas a los problemas que presenta la institución.

Frente a cada iniciativa de carácter novedoso se habla a menudo, entre nosotros, de 'espíritu imitativo'. Nos parece que estas palabras han sido ya pronunciadas respecto de la propiedad de pisos y departamentos. Para los que quieran considerar la cuestión desde el punto de vista jurídico bastará la comparación del Proyecto con las disposiciones, textos legales o Proyectos extranjeros. A los que creen que se trata de 'importar' una nueva forma de vivienda les respondemos que sus críticas llegan demasiado tarde: el departamento fué introducido hace algunos años y es curioso que no hayan reparado en ello.

Lo que se busca es que esos departamentos que hoy día sólo pueden tenerse precariamente en calidad de arrendatario pueden ser poseídos en calidad de propietario, con la permanencia y todas las demás ventajas anexas a este derecho. Se argumenta también que con la vigencia de la ley se van a construir muchos nuevos edificios de esta clase. ¿hay algún mal en esto? ¿Se ha puesto hasta hoy día o se piensa poner alguna traba a esta nueva forma de construcción? Tal como se observa el desarrollo de la edificación urbana puede asegurarse que, aún sin la ley de pisos y departamentos, los departamentos continuarán elevándose en todos los puntos de la ciudad y desplazando a una forma de vivienda anticuada, sin comodidades y sin belleza que los modernos hábitos de vida obligan a repudiar.

En el Congreso habrá de discutirse primeramente la idea de legislar sobre este punto; se formularán muchas consideraciones al respecto; se volverán a escuchar algunas de las críticas a que nos hemos referido y no se olvidará, seguramente, el aspecto sentimental del problema: el departamento mata la vida del hogar, el departamento fomenta la vida, desorganizada y vertiginosa que se lleva hoy día. Todo esto está muy bien. Esas argumentaciones talvez no esten desprovistas de cierta verdad. Todas las cosas tienen su pro y su contra. La cuestión reside en colocar los argumentos en la balanza. Y estamos ciertos de que en esta materia, cuya discusión deberá desarrollarse en un plano completamente ajeno a las pasiones políticas, el criterio sereno de los miembros del parlamento deberá rendirse ante estas dos razones:

Primera : Ya hay en la capital muchos miles de departamentos; y

Segunda: Jamás podrá ser malo un sistema cuya finalidad primordial es subdividir la propiedad raíz y facilitar su adquisición a las personas de modestos recursos.

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Notas

1

Traité Théorique et Practique de la Coproprieté et de la División des Maisons par Etages ou par Appartemente, Bruselas, 1925, pág. 177. volver

2

Traité Théorique et Practique de la Coproprieté et de la División des Maisons par Etages ou par Appartements, Bruselas, 1925, pág. 177. volver

3

Ley Orgánica de la Caja de Crédito Hipotecario cuyo texto definitivo se fijó por D.F.L. N.° 94, de 11 de Abril de 1931 volver